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房子是用来住的不是炒的 房价上涨预期很难扭转 一旦放松调控一定

发布时间: 2018-01-07 12:50 来源: 未知 作者: 佚名
1月7日 平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明在2018年中国首席经济学家论坛“中国经济的灰犀牛与化解路径”圆桌论坛时表示,中国经济的灰犀牛在房地产、地方债务和影响银行三个方面带来的金融风险。
 
房地产方面,张明认为,房价下跌可能有四个风险:增长、地方财政、银行和老百姓。“房价还会上涨的预期很难扭转,一旦放松调控,房价一定会暴涨。但是如果调控力度过大,把预期逆转了,大量的存量房子会进入市场。”
 
张明表示,2016年是一个标志性的一年,因为这一年中国居民的新增贷款首次超过了居民部门新增存款。“本轮居民杠杆率可能在一二线,在过去两三年以高杠杆购房的中产阶级收入,一旦房价下20%,这些人就被跌穿了。”
 
以下为演讲全文:
 
张明:非常高兴可以参加论坛的圆桌讨论。我觉得当前中国经济的灰犀牛还是系统性金融风险,我个人是从三个方面看中国的系统性金融风险。第一,与房地产相关的金融风险。第二,与地方债务相关的金融风险。第三,与影子银行相关的金融风险。
 
坦率来讲,从2016年的年底开始的这一轮金融强监管,目前的重点在第三块,如何实现金融内部的强监管,但是对房地产和地方债务的管控刚刚开始。金融内部的去杠杆取得了一些成绩,货币市场、债券市场利率抬升,同业存单和理财占比下降,但是资产新规依然是很强的不确定性。第一块房地产,中国的房地产调控目前到了一个非常尴尬的情况。大家知道2017年的交易是一二线的交易量缩的很快,三四线非常好。2017年可能是中国的房地产商,特别是大房地产商盈利最好的一年,调控非常难,如果没有显著放量商品房供给出台的话,市场关于房价还会上涨的预期很难扭转。一二线的房地产库存降到历史最低点,未来一旦由于一堆因素的考虑,比如说万一投资下的太快,增长有问题,一旦放松调控,房价一定会暴涨。但是另一方面,出重手又怕不合适,一旦真的把居民关于房价上升的预期逆转了,不要说没有库存,大量的存量房子会进入市场,房价一旦大幅度下跌,可能会引爆系统性风险。
 
房价下跌可能有四个风险,增长、地方财政、银行和老百姓。前面三个大家听的比较多,我讲最后一个就是老百姓的风险。最近这两三年大家很关注企业杠杆率,企业杠杆率中国的确很高,但是我们不用太担心。2008年以后中国只有国企在加杠杆,中国政府有非常长非常丰富跟国企违约打交道的经验,国企的高债务只要政府财政有空间是可以化解的。但是过去从来没有居民债务很高,尽管目前的居民债务杠杆率看着可以,如果看比GDP,大概现在是50%,美国、日本100%左右。但是另外一个比例,中国这个目标已经接近90%,而且过去六年每年上升5个百分点,如果看居民部门的贷存比,十年前大概30%,现在已经到百分之六其十。2016年是一个标志性的一年,因为这一年中国居民的新增贷款首次超过了居民部门新增存款。这些指标看杠杆率上升很快,而且是上升的很不均匀,农民几乎没有什么债务,三四线居民的债务低于一二线,本轮居民杠杆率可能在一二线,在过去两三年以高杠杆购房的中产阶级收入,一旦房价下20%,这些人就被跌穿了,因为他们的首付没有到30%。当前扭曲形成非常强的调控,既紧供给又紧需求,压缩交易的情况,房地产的行业集中度迅速提高,可以预见的是未来一两年有很多中小开发商日子会非常难过,大的开发商借机可以提高行业集中度。
 
三四线的房地产市场,2017年卖的非常好,但是根据简单的经验法则预计未来几年还会卖的很好是非常危险的。2017年三四线房子的热销三个原因,恐怕都是很难持续的。第一,棚改,去年的棚改900万套,今年850万套。第二,一二线房价上涨,但是现在一二线房价的预期已经有一些分化。第三,三四线居民本身杠杆率上升。所以我觉得这三点未来恐怕都比较难复制。三四线房地产市场还有一个特点,大的开发商正在迅速挤压当地的中小开发商的市场,现在恒大碧桂园已经到县城去了,他们通常做法是县城选一块地,开几栋楼,大概一千多套房子,因为他们房子的质量比当地开发商好,所以他们很快把当地比较有钱的各方的重点从当地楼盘切换到他们这来。实际上现在大的开发商在三四线的热销跟当地开发商的尴尬有一个非常鲜明的对比。
 
 
我觉得过去这几年数据没有充分的反映地方债的快速积累,我最近参加了一些内部会议,得到的估算比较相近。过去三年中国的地方债又增加了差不多20万亿人民币,我们的GDP80万亿人民币,意味着过去三年如果这个数字是对的,我们地方债占GDP的比例差不多又上升了20个百分点。本轮举债主要的手段就是PPP,目前双库数量大概一万四和一万六,其中深圳只有一个,上海可能只有几十个,北京只有一百个,哪多呢?贵州1600个,新疆1400个,大家可以看到PPP做的如火如荼都是过去地方债比较高,而且问题比较大的省份,以后还本付息怎么办。第二,我们调查了两百个公布了PPP的案例,看一下资金来源,自有资本里面只有5%是地方政府出的,剩下都是地方产业引导基金出了,地方产业引导基金分优先级和列后级,优先级的钱基本上银行,如果优先级占三分之二,可以看到银行基本上占90%。有一种地方融资平台叫PPP。未来房地产相关的风险和地方债相关的风险是我们看得到的,但是在未来一个时候说不准就会发作,我们应该小心。 
编辑: 佚名

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